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[观点分析] 十年来,晋城房地产经历了怎样的过程?今后,又该往哪个方向发展?

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发表于 2018-3-16 17:07:37 | 显示全部楼层 |阅读模式

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晋城房地产十年发展之思考
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- K3 p% M2 D* ~- ^  m4 N& ~北大光华金李教授在最近一期“思想光华媒体沙龙”上指出,过往十来年中,投资房地产,胜过投资中国资本市场能够提供的几乎任何其他资产大类。但中国房地产黄金十年已经结束,房地产市场呼唤更好的投资方式。
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7 E, r9 n; ]1 I9 r4 G% N  s房地产业是关系到民生的行业。十年来,晋城房地产经历了怎样的过程?今后,又该往哪个方向发展?- E( E; R: F% L" c0 B

( B5 d+ Z' y& h. a  c* ?; T3 ]3 f2 F1晋城十年房产数据回顾. V; r+ j! ]5 Z6 ~! r1 v

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8 x9 o' O% S3 i8 Z根据晋城市每年公布的数据,十年来,晋城市商品房批准预售、商品房成交、楼价等大致呈逐年上升态势,个别年份上下有小幅波动。3 r6 {& V% S3 Q: e1 l

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晋城十年房产数据变化统计+ p# S/ ^' B% h( E
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从2008至2017年,十年房产投资共491.3亿元,其中,住宅投资383.3亿元。4 o  E0 C- m. v8 S" A0 Z! c: w
房屋施工面积共约5735万㎡;新开工面积共约1673万㎡;房屋竣工面积共约688万㎡。  f. Z9 F4 q" P: O/ r6 J) C* ~2 y

1 q: z# c1 K% J9 T) E2 Y2009至2017年,商品房销售面积共约880万㎡,(平均计算,按户均100㎡计一套,共售出8.8万套)年均约售出9800套。房产均价也从2008年的2641元涨至2017年的4723元。(说明:均价=全市销售额/全市销售面积)3 }) p) l7 w9 y9 Q7 a# Q: Z
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2008年,全市共有房地产企业189个。2015年,房地产企业达514个。2017年底,全市现有房地产企业171家。/ ^6 Q; N, t4 t2 _7 D+ ]# W; p9 R

1 m1 e$ [8 G) K4 U4 j& _十年房地产发展,对于“五线”晋城来说,可谓“水大鱼大”的十年。0 {4 c& C+ L* G' P# ~0 r; k
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2晋城房产“拐点”2015
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8 L9 Q! {# ?6 C3 V$ N& K. d8 b数据图表显示,十年期间,房产整体呈稳步增长的态势。但从各年情况来看,在2015年出现了一个“临界点”,这里称之为“拐点”- R' a8 z, W8 n4 B

$ }* a+ ~" A, o( Y8 Z* b这一年,普查房地产企业数量最多,各中小房企遍地开花,直到2017年紧缩至171个,这个过程可以看成是一个“量变”到“质变”的变化。3 a% {9 }! _8 I
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“截止2017年底,全市现有房地产开发企业171家,其中:一级资质1家,二级资质15家,三级资质14家,四级资质98家,暂定资质43家。市本级注册房地产开发企业共有121家。”摘自《2017年晋城市服务业发展报告》& @/ W9 z: l" n( j
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其余数据变化主要表现在住宅方面:房地产投资、房屋新开工面积、房屋竣工面积、商品房销售面积均在这一年达到最高点;房价在十年持续增长的过程中,2015年出现回落
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8 C6 |3 {. H. u, t! X; G是什么造成“拐点”的形成,带着问题,我往前翻了翻,“经济适用房、限价房”出现在主要的搜索框中。7 c" O8 U  a6 }
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2010年,为解决城市低收入家庭住房困难、促进房地产市场平稳发展,经济适用房开工、报名提上日程,2012年保障房满足了城市的部分居住需求。8 h! O5 X; M& }, M
进入2012年年底,市政府进一步提出“要把保障性住房作为一项重要的工作任务”起,限价房建设开始进入政府高度关注的项目之一。# E- g9 A' I0 o/ s& q# _
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就拿房价变化来说,限价房均价4200元,2012年报名时隔壁如皇城新区鼎秀华城等的均价在6000元左右。
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2013年,晋城市市区限价普通商品住房配售,均价4200元,按楼层分布在3900~4400元之间。
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5 q7 M1 B& g9 `6 |1 N" F5 v5 F至2015年收房的这段期间,受整体经济下滑及其他政策的影响,隔壁楼盘出现降价,皇城跌在5100~5300元之间,跌幅达10%以上;新楼盘4600~4800元的不在少数,之前高价买房的,要求变价弥补损失,导致各楼盘的“上访战”不断上演,购房者情绪不定,大部分一直处于观望状态。* m8 y% |' B& j9 O
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直至2015年,限价房尘埃落定,各楼盘又相继打出“团购房”战,推出价格优势,出现了集中购房潮。限价商品房和团购房的出现,拉动了全年商品房销售的快速增长。/ C9 N% f  q9 ?7 m' z

) g/ _+ V0 Q7 p8 _- \3 C5 T但是,2015年的住宅供给侧结构性问题也进一步凸显,90平方米及以下“小户型”、144平方米以上“大户型”库存积压;90平方米至144平方米户型住宅“三房”成为销售的主力,库存消化较快。
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% S, P; g" X$ S5 _* _2016年,“房地产去库存”列入国家年度重点工作,至今,房地产整体供给结构才有一定改善。
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3晋城房地产之机遇与挑战
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2015“拐点”只能说明房地产的一时的变化。经济的快速发展,城市规模的持续扩张,房地产行业始终是不可缺的一方。
+ ^5 ]: v  z4 b0 `9 ?6 a那么,晋城未来房地产现在又迎来了哪些机遇与挑战?. T/ m5 |7 {' w. @0 o( x

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机遇
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区域大环境变革的“加持”。
晋城交通网路的大更新,太焦高铁、太行山机场等“快速交通”的加入,打破“交通瓶颈”指日可待;晋城“全域旅游”总体规划的持续推进,太行国家一号风景道的建设,助推晋城成为“国家新一线旅游城市”;2018年2月,全国第一条省际公交线路(晋城至郑州、焦作城际公交)的快速开通等等。这些区域大环境的大变革,都将赋予晋城未来全新的发展“动力”,城市的角色在变化,房地产的开拓发展空间也在逐步拓宽。$ R, h) h0 @8 c  \& X$ |1 T8 p, l4 z

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# h  S3 C) S& h+ S' y" n+ ^; k太焦高铁(晋城东站);太行山机场;晋城-郑州、焦作城际公交开通;晋城全域旅游,太行国家一号风景道等等,这些都是晋城的区域大环境变革。* f. g$ g7 W8 Q8 x" \4 T! G8 Q
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中心城市吸引力的增强。晋城市作为区域中心,随着“白马山、吴王山、丹河”等周边山体、河流的生态修复;“大水源、大气源、大热源”等基础设施的承载力升级;“文博路、太岳街、景西路、207改线”等几条重要大动脉路网的通行等等。这一系列的变化,当前晋城中心城市的吸引力在明显增强,与之相随,房地产市场需求也将进一步扩大。4 i1 Y; u  W5 {" V) ?9 @( G5 b
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高品质森林公园、城市水系;新年开通的城市交通;日益完善的城市基础设施等等。这些都在逐步增强着城市吸引力与辐射力。7 l) M8 O* |6 Q7 Q0 L

# k4 a* k$ Q  k9 C+ r% ?2 c, ~居民购房需求。
居民改善居住环境的意愿一直都在时代中强烈的表达着,“人民对美好生活的向往”就是刚需。现在,已到了从“有房住”到“住好房”的新阶段,居民对住宅空间、环境的需求变化也将为房地产行业提供更多的发展空间。" t+ H: E' h# h% T* A) M* v9 e

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挑战
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外部大环境的影响。这里主要说两个。一个是宏观政策的影响:最近说的最多的就是“房产税”,据悉,“房地产税立法草案预计今年提交人大首次审议”,房产税全面推行已经不远,对于拥有多套房产的人来说,势必会将手中的一部分资源流向市场,也使房地产的存量出现一定量的增加,去化周期延长,冲击当前房产业态。* s) e5 z, D4 V
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二是知名房企“垂涎”晋城:2017年12月,碧桂园在晋城发布招聘信息;2018年2月,恒大与高平市政府签署合作协议,正式入驻晋城。碧桂园、恒大等全国知名房企的进驻,必然对本土市场造成极大的“震荡”,是“与狼共舞”还是“引狼入室”?
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" x. }* z/ A$ Q$ n居民要求提高到“2.0”
。生活水平的提高,住房观念和住房需求的转变,城镇居民的住房需求也将由“1.0”转向“2.0”,向高品质转型,这必然对房产企业在创新思路、产品更新上提出更高的要求。) F1 V/ r0 w% U( Z! X. g
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本土房企面临“诸侯混战”局面
。十九大报告定调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,让房地产回归居住属性”,“多拿地,快开发”的传统模式面临融资渠道变窄,开发成本加大等挑战。7 x7 B) h  s) y1 ~! Q
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晋城本土房企是“遍地诸侯,狼烟四起”,各大中型房企迅速划分出各自的“势力范围”,竞争进入白热化,而中小型房企则在其夹缝下生存愈加艰难,边缘化倾向愈加明显,促使房地产行业内部加速自身整合进度。
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8 X% Q. m$ y  m$ N1 ^4晋城房地产发展“新起点”7 J- A' _, x. n  z. l
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面对新的机遇与挑战,小编总结,晋城房地产可朝以下几方面“转型”迈步。
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* F3 ?) `4 j9 h9 u$ [1. 紧随“调控器”。房地产政策一直是房地产稳步发展“调控器”,房地产要紧跟政策发展,紧随政策“潮流”,促进晋城房地产朝健康一方稳步运行。, c* h1 I# c* p6 ~* w1 f
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2.“基本住房”到“高品质住房”。城市环境的改善,居民的要求的逐步提升,理性购房成为主流。房地产企业更应注重在生态环境、建筑环境、人文环境、配套设施等方面,以合理的投入,获得较高的住宅性能价值、环境价值和附加值,提高楼盘品质,做精品楼盘,为居民提供高品质、低消耗的新住宅。4 B4 s( P  K* F! B- e4 @
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3.“传统地产”到“专业地产”。房企要做的不仅仅是房地产开发,而且是延伸到产业层面进行相关配套和运营,培育新动能、新的经济增长点,多元化的协同发展是房企共同转型方向。2 x, S& K' L6 Q

8 d+ J3 _" I% D9 @6 r如:随着晋城“全域旅游”的快速发展,晋城至郑州、焦作城际公交的运行,太焦高铁、太行山机场的建设, “山上”“山下”的交流互通将逐步增多,为晋城“倒吸”提供无限可能。更多的“山下”居民将会选择在“山上”有一块长久的“避暑”居所,就和海南人贩卖“海景阳光房”一样,晋城人贩卖的是“山景清凉房”,发展“休闲地产”“旅游地产”将成为晋城“引得来、留得住”的配套项目之一
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3 n) O% x' b5 @同时,太焦高铁、太行山机场等交通网络的构建,晋城将逐步建设成为区域重要的物流中心,也将为晋城“物流地产”提供发展空间,满足物流基础设施开发和相关配套的物业管理服务,如园区租赁、园区运营、基金运营等。
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当前,“美丽晋城高质量转型”发展已经开启,昭示着晋城进入一个发展的新阶段,房地产能否抓住当前机遇迈入下一个十年,我们将持续跟进观察。- L: {6 v8 ]" j; Y4 d. I
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声明:本文内容来源于微信公众号:太行观察,已由原作者授权转载!
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点评

房价越来越贵了  发表于 2018-3-17 08:55
发表于 2018-3-16 19:53:45 | 显示全部楼层
房地产崩盘时间问题
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