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晋城2017年房地产运行情况分析:房地产开发回落 去库存成效显著

2018-03-09 来源:晋城统计信息网
 
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2017年,全市上下认真贯彻落实房地产调控政策措施,以推进供给侧结构性改革为主线,多措并举推进商品房去库存,全市商品房待售面积大幅下降。房地产开发企业到位资金和土地购置有所收紧,开发投资和新开工面积有所回落,开发市场呈现回落态势。

一、房地产开发市场运行情况

(一)开发投资出现近十年来首次负增长

2017年,全市119家房地产开发企业,有144个房地产开发项目,完成房地产开发投资70.9亿元,比上年下降11.8%。

从房地产开发投资增速走势看,上半年房地产开发投资增速波动较大,总体呈现回落趋势。从1-2月份的23.2%回落到1-6月份的3.5%,7月份增速下探到-13.6%之后保持相对平稳但一直处于负增长状态。

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分类型看,住宅开发投资55.8亿元,同比下降5.3%,占全市开发投资的比重由上年的73.3%提高到78.7%。办公楼、商业营业用房、其他类型房屋的开发投资增速均大幅回落,占全市开发投资的比重分别缩小0.5、1.7、3.2个百分点。

分县域看,仅城区房地产开发投资实现正增长,开发投资44.8亿元,增速由上年的1.2%提高到10.1%,占全市开发投资的比重由上年的50.6%提高到63.2%。其他县(市、区)开发投资增速均大幅回落,占全市开发投资的比重也普遍缩小,其中,开发区开发投资6.2亿元,增速由上年的8.1%回落到-31.2%,占全市开发投资的比重由上年的11.2%回落到8.7%。

(二)房屋新开工面积持续下降

今年新入库房地产开发项目20个,较上年减少8个,较前年减少26个,房屋新开工面积近年来持续下降。2017年,全市房屋施工面积954.9万平方米,同比增长6.2%,其中住宅施工面积677.3万平方米,同比增长6.4%。全市房屋新开工面积158.9万平方米,同比下降12.1%,其中住宅新开工面积123.3万平方米,同比下降1.6%。

(三)房屋竣工面积大幅攀升

2014-2015年新入库房地产开发项目经过2-3年建设期,大量项目今年基本竣工,导致今年房屋竣工面积攀升。2017年,全市共竣工38个项目,占施工项目的30.4%,房屋竣工面积217.9万平方米,同比增长160.4%,其中住宅竣工面积149.1万平方米,同比增长124.4%。

(四)商品房销售平稳增长

2017年,全市商品房销售面积140.3万平方米,同比增长7.4%;全市商品房销售额65.6亿元,同比增长8.8%。住宅销售量占到了商品房的9成以上,住宅销售面积134.8万平方米,同比增长6.4%,占全市商品房销售面积的比重为96.1%;住宅销售额62.3亿元,同比增长7.1%,占全市商品房销售额的比重为95.1%。

(五)商品房去库存成效显著

2017年末,全市商品房待售面积40.8万平方米,同比下降22.8%,其中住宅待售面积28.1万平方米,同比下降27.7%。从商品房待售面积消化周期看,以2017年月均销售量为基数(11.7万平方米),截止2017年末,全市商品房库存消化周期为3.5个月,比2016年末减少1.4个月。

(六)到位资金、土地购置同步下降

2017年,全市房地产开发企业到位资金64.9亿元,同比下降9.4%。其中,国内贷款3.1亿元,同比下降9.3%;自筹资金24.9亿元,同比下降14.0%;定金及预售款21.9亿元,同比下降29.5%;个人按揭贷款12.1亿元,同比增长78.4%。

2017年,全市房地产开发企业土地购置面积21.0万平方米,同比下降7.8%;土地成交价款5.2亿元,同比增长37.7%。

二、房地产开发市场存在的问题

(一)开发市场呈现回落态势

近几年,全市房地产开发企业的到位资金和土地购置均出现明显回落,受资金和土地因素限制,房地产开发投资和房屋新开工面积也相应回落,反映了房地产开发市场由过热向理性转变的过程。到位资金增速在2015年达到33.8%,之后两年回落,2017年同比下降9.4%;与之对应,房地产开发投资增速从2015年的28.2%回落至2016年的7.7%,2017年出现近十年以来的首次负增长。土地购置面积自2012年达到历史高位的55.7万平方米后就连年回落,2017年仅为21.0万平方米;与之对应,房屋新开工面积先涨后跌,从2012年的140.3万平方米达到2015年的357.3万平方米,之后回落到2017年的158.9万平方米。

(二)土地供应减少、价格上涨助推房价上涨

一方面,土地供应减少、土地购置面积连年下降造成新开工项目减少、新开工面积下降,导致商品房供应量下降,助推房价上涨。另一方面,土地成本作为房地产开发成本的重要组成部分,土地价格上涨也势必会推动商品房价格的上涨。近三年来,我市房地产开发企业土地购置单价逐步上涨,2015年土地单价为1404.4元/平方米,2017年涨至2485.5元/平方米;与之相应,商品房销售价格同步逐年上涨,2015年商品房销售均价为4090.0元/平方米,2017年涨至4674.7元/平方米。

三、促进房地产开发市场健康发展的建议

(一)推动多主体土地供应机制

研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,实现多主体供应,增加土地供给弹性。合理确定公租房、共有产权房等政策性住房和商品住房的用地比例和规模,提高“精准供地”能力。要着力形成促进房地产平稳健康发展的基础性土地制度,区分保障性住房和商品房,对保障性住房用地实行应保尽保,对商品房根据供需形势因地施策,建立住宅用地供应分类管理制度。

(二)发展多渠道住房保障制度

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。在住房租赁、公租房、共有产权房等方面持续发力,将健全住房保障体系、调整住房供应结构、稳定住房市场价格等各项任务落到实处。加快发展住房租赁市场,鼓励房地产开发企业、经纪机构和物业企业开展住房租赁业务,支持个人依法出租自有房屋,加快建立供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

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