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房企:如何奋力走出深水区

2018-07-11 来源:太行日报
 
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“2004年到2011年,是晋城楼市的上升期。2014年5月出现‘拐点’,楼市行情急转直下,渐渐步入水深处,眼下更是风声鹤唳。”有业内人士指出,我市房企就像盛开在悬崖上的花,看似无比明艳,实则步步惊心。

面对全国房地产市场将逐渐从以前“开发——销售”旧时代进入“租售并举”的新时代,我市房企将如何奋力走出深水区?是个严峻而沉重的话题。

头顶悬着达摩克利斯之剑

“正常情况下,房地产的项目建设周期大约是3年。”7月2日,某房企负责人告诉记者,所谓的正常情况就是说不涉及拆迁且各类手续齐全。

据了解,房地产的一个楼盘项目从开工到封顶,需要办理《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》等。按照国家相关规定,《商品房销售(预售)许可证》要完成总体投资的25%以上才可办理。要想合规合法销售房屋,光办证至少需要两年左右时间。

在这之前,房企拍地、办理相关手续和工程施工费都需要提前垫付。如果涉及城中村改造,开发商还需要为城中村居民支付过渡费、拆迁费和回迁安置费,拆迁进度的快慢会直接影响到过渡费支付的多少,一旦逾期,过渡费会翻倍甚至3倍支付。由此可见,项目进度、财务成本控制是房产开发最为关键的。

过去几年,晋城楼市一度是“遍地诸侯,狼烟四起”,最多时注册房企达247家之多,大致分为原始积累型、技术型、城中村改造型、本地大型企业发展型等几类。经过“拐点”的大浪淘沙后,现在存活下来的有40多家,但大都因为财务成本过高而面临资金流动性的挑战。

资金链紧绷是致命的风险

2014年5月是我市楼市的“拐点”:楼市行情急转直下,市场存量房预警频频拉响。不少房企因为资金短缺开工不足。炒房人没了,改善性住房的人减少了,刚需户型的人群在等待观望。

作为一个内陆四五线城市,晋城房地产仍处于市场初期,很多时候是在盲目“跟跑”,在规范上欠缺较多。近年来,随着国家对楼市“房住不炒”、稳健中性的综合施策,楼市新情况新问题不断涌现。

2010年和2012年,我市推出了经适房和限价房,使得“隔壁”楼盘出现降价,导致各楼盘“上访战”不断上演,各大房企资金回笼困难。

待限价房尘埃落定后,各楼盘相继打出“团购战”,出现了集中购房潮,拉动了全年商品房销售的快速增长。但住宅供给侧结构性问题凸显,90平方米以下小户型,144平方米以上大户型库存积压,90至144平方米户型住宅“三房”成为销售的主力。

从城市基本面看,我市既缺乏新产业,又没有大量人口作为支撑,棚改是拉动城市需求的重要因素。

2014年,“去库存”和“棚改三年攻坚计划”两个艰巨的任务撞在了一起,而棚改货币化,同时解决了这两大难题,也大大推动了我市“去库存”步伐。

“货币化安置是最关键的推手,市场增加了不少手持现金的购房者。”业内人士分析说:“央行通过PSL对银行的定向宽松,是棚改最主要最核心的资金来源。居民拿到货币化补偿后,可能去买商品房,加上银行提供贷款,有可能把50平方米的房子换成80或100平方米,库存容易被消化掉。”

这种新情况,让不少房企误以为政策红利一直会有,再加上2014年11月央行宣布“降息+降准”,使不少房企都摆出了豁出去拿地的姿势,走上了“买买买”的扩张之路。2015年,我市房地产投资、房屋新开工面积、房屋竣工面积、商品房销售面积均达到最高点。

危机的起点都是渺小的和式微的。事实上,货币化安置带来的刚需并不具备长期可持续性。很快,房子丧失了流动性,不少房企陷入资金链紧绷的窘境。

瘦身多元协同才能再出发

反炒房歼灭战大幕开启,楼市将革故鼎新进入新时代。晋城,还有没有更大空间来发展楼市?

有业内人士指出,未来,我市楼市发展还有很大空间。现阶段,人们已从基本住房过渡到高品质住房,相应的,传统地产也应尽快转型为专业地产。这不仅是房产开发,而是延伸到产业层面进行相关配套和运营,培育新动力新的经济增长点,瘦身的同时注重多元协同发展。

首先,晋城楼市可以得到区域大环境变革的“加持”。近年来,我市交通网络大更新,高铁、机场等快速交通加入,打破交通瓶颈指日可待。全域旅游总体规划的持续推进,太行国家一号风景道的建设。这些都将赋予晋城未来全新的发展“动力”。

其次,城市的角色定位在变,房地产的发展空间也在逐步拓宽。晋城作为中心城市的吸引力不断增强,随着山上山下的交通互通逐步增多,为晋城倒吸提供无限可能。更多的山下居民将会选择在山上有一块长久的避暑居所。就和海南人贩卖海景阳光房一样,晋城人购卖的是山景清凉房,发展休闲地产、旅游地产将为我市引得来留得住的配套项目之一。

再则,从有房住到住好房,“人民对美好生活”的向往是持续的刚需。目前,我市的城镇化水平指标还有待提升。基于以上种种,晋城房地产市场的人口红利期远未结束。

随着棚改融资的不断收紧,“多拿地,快开发”的传统模式将面临融资渠道变窄,开发成本加大等挑战,必将被颠覆。我市房企只有加强“瘦身”,折回来深耕地产,以合理的投入,获得较高的住宅性能价值、环境价值和附加值,为居民提供高品质、低消耗的新式住宅,灵活转变思路,走产业融合之路,才能走出深水区,发现新的盈利增长点。

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