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定了!民法典表决通过,涉及这些普遍关注的住房和居住问题

发布于2020-05-30 分类:楼市动态 来源:晋城房产网综合整理

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你我都在见证历史,5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,这部法律自2021年1月1日起施行。

作为中国第一部以“典”命名的法律,它不仅是法律界的一件大事,也与普通民众的生活息息相关。

从先前公开的草案来看,民法典草案共7编、1260条,各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任以及附则,几乎所有的民事活动,都能在民法典中找到依据。

因此,它又被誉为“社会生活的百科全书”、“市场经济的基本法”!

对于外界普遍关注的住房和居住问题,民法典也从多个方面进行涉及。

住宅用地70年期满怎么办?

在我国,业主对房屋本身享有无限期产权,但对房屋之下的土地有70年不等的使用权。

因此,住宅70年期满后怎么办?曾一度引发热议。

如今,民法典在《物权法》的基础上进一步做了规定:

根据《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。而民法典则在“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期”的基础上,进一步规定“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

不过,目前法律及行政法规对于住宅土地使用权到期后是否缴纳费用及如何缴纳费用上也还没有明确的规定。

而非住宅用地则依照法律规定处理,目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期,这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列。

新增的居住权意味着什么?

“让全体人民住有所居”是十九大报告提出的目标,但是近年来,中低收入群体的住房和租赁问题时常得不到保障。

此次,民法典中增加了“居住权”这一新型用益物权,规定居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

另外,民法典规定,居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。居住权不得转让、继承。设立居住权住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的应当及时办理注销登记。

这意味着,“以房养老”更具保障。如果说有一个老人晚年生病,无人照顾,但拥有一套住房,老人可以把房子卖掉或者抵押掉,换取相应钱款。与此同时,保留居住权——有生之年自己也能无偿居住于此。

此外,如果这个老人有一个保姆,并且为保姆设置了20年的居住权,子女继承房屋,那也要等到保姆的居住权到期才能继承。

另外,那些无力购买房屋的低收入群体,能够通过取得公租房、廉租房等房屋的居住权,实现更好的住所保障,获得更多的安全感。

买房时签的认购书要重视

买新房时,相信不少人都和开发商签订过“认筹书”或者“意向书”之类的意向合同,其中会约定房子的大概面积、价格等,并交上一部分“意向金”。这个意向书,往往由开发商出具,也有利于开发商但对其约束力却不强。

有些购房者签订“意向书”时不够重视,签完又马上后悔的事情时有出现,这种情况也引发过不少纠纷。还有就是签订意向书时,虽然开发商承诺了房价,但到了真正开盘的时候却涨价了。因为“意向合同”的法律效力一直是存在争议,所以“认筹书”等一些意向合同的争议始终无法解决,在具体裁定时,只能根据意向合同的具体内容来进行甄别。

不过,现在民法典有了明确规定:当事人约定在将来订立合同的认购书、订购书、预订书、意向书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

所以购房者购买新房签订“认筹书”等具有意向性的协议时也要谨慎,看清条款,一方面要保护自己的合法权益,另一方面,未来一旦毁约,也是可能被开发商倒追责任的。

已设定抵押的房子还能卖吗?

网上,我们经常会看到这样的案例:交了首付款,却迟迟没有办理按揭手续,过了许久才发现房子被抵押了。

对此,民法典在现行物权法第406条上做了重要变动,规定:“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定抵押财产转让的抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人,抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款,向抵押权人提前清偿债务或者提存,转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”

这意味着房子即使设定了抵押,抵押人仍然可以卖房子,不影响房产的交易流转,卖房子不需要取得抵押权人同意,只需要通知他即可。抵押权人有证据表明未来债权有风险的情况下,可以要求抵押人在转让房子以后,把转让的钱优先清偿他的债务。

公共维修资金难启动怎么办?

公共维修基金又称专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,不得挪作他用。

虽然说,业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。但是公共维修基金想要真正动起来,却十分困难,近年来由于公共维修基金使用带来的种种纠纷也是屡见不鲜。

对此,民法典在现行物权法规定的基础上,进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度:一是明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

二是适当降低业主共同决定事项,特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛,并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。

另外,此次草案还完善了公共维修资金使用的表决程序,将草案第七十三条规定的应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意,修改为“双过半”同意。

小区物业服务糟心怎么办?

广告在很多小区随处可见,例如电梯广告,楼内大厅广告,甚至小区路灯上也有灯箱广告。但是,基本上,小区物业接广告都不会经过业主同意,并且收益也是进了物业的腰包。

如今,民法典明确了,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,应当属于业主共有。

此外,很多业主表示,小区物业服务不到位,甚至十分糟心。针对物业行业乱象,民法典草案专门新增物业服务合同一章,将物业管理全面提升到法律层面。

草案明确规定,物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

此外,民法典在草案基础上进一步进行了完善,有代表提出,为了催缴物业费,不少小区经常强行断水断电,给居民生活造成不便,因此,民法典合同编里物业服务合同一章里增加了禁止性条款。

这也意味着,物业不能利用自己相对强势的地位,用断水、断电这种方式催收物业费了。

房东要求转租满租期的房子怎么办?

刚步入社会的年轻人多选择租房,然而在租房过程中,可能会踩到很多的“雷”,例如房源信息不实,居住环境差,被中介欺骗,甚至会遇到房东各种涨价、转租的说辞,而不得不搬离。

对此,民法典草案为落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求,保护承租人利益,增加规定房屋承租人的优先承租权。

结语

无论是社会冲突、家庭矛盾还是伦理道德,一些话题在民法典草案审议阶段受到舆论热议的同时,也从侧面凸显出了不少存在多年的社会痛点。事实上,生活中还有很多新老问题都要遵循和依靠民法典来解决。民法典的出台不仅及时全面地回应了公众关切,体现出“民有所呼,法有所应”,还能够通过引导我们每个人积极地贯彻和落实,从而防止或减少不良负面行为事件的发生。相信随着民法典的出台,未来百姓生活定会更加安全、美好。

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